来源：时间：2021-01-26
因各种历史原因，在现实中存在没有办理任何房产证件的自建房屋、厂房，如职工自建房、有村委会镇政府或其他部门的承诺、经过发改委立项或通过了环评，一直居住使用至今，期间没有任何部门认定为违法建设。
但是一旦面临拆迁，就会出现拆迁部门以没有房产证、没有土地证为由拒绝正常的征收补偿，更不存在产权调换和货币补偿，仅仅象征性的每平方米赔偿几百元。
甚至出现通过城管下发违法建设通知书和限期拆除决定书，最终以政府强拆的方式将房屋强制拆除的情况。
那么，这种有历史原因的自建房屋，是否是违法建设？政府能否直接强拆？是否能否获得补偿？国恒弘毅拆迁律师团队通过在淮南市田家庵区的亲办案件行政予以说明。
上诉人：韩某
委托律师：安徽国恒律师事务所律师，高飞、苏黎明
上诉人：淮南市田家庵区人民政府
审理法院：安徽省高级人民法院
案号：（2020）皖行赔终185号
一、上诉人系淮南市建材二厂退休职工，上世纪八十年代获该单位分配一套住房，1986年左右，原告经所在单位领导同意，建设了位于其分得的市建材二厂单位家属楼旁的涉案房屋47.1平方米，与其家人在此居住。
二、2016年9月27日，区城管局对韩某自建房《行政处罚决定书》，限五日内自行拆除违法建设的房屋。
三、原告对该处罚决定不服起诉，最终经淮南中级法院审理，认定该房屋尽管未取得建设规划许可证和房地产权证书，但其建设是经所在单位时任领导同意，且位于单位进行管理的生产生活区内，不能否定其该客观历史的原因。其建成至今，一直由上诉人韩维忠户居住，而田区城管局直至2016年才开始立案查处，进而直接认定其为违法建设，行政行为明显不当，撤销淮南市田家庵区城市管理行政执法局2016年9月27日作出的淮田罚决字[2016]043216号行政处罚决定。
四、2014年3月21日，区政府作出征收决定，对淮南市田家庵区上郑地块项目规划范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收，韩某自建房在征收范围内
五、2019年3月26日区政府以自建房为危房、需紧急避险为由，称自建房无建设规划许可证和产权证书，系违法建设，不属于补偿范围。对韩某自建房实施强制拆除、
韩维忠被拆除的47.1平方米自建房，其建成和使用具有一定的历史原因和合理性，且有生效判决已依法撤销了限其自行拆除违法建设的处罚决定,故其并非违法建设，判决作出后，有权机关再未对涉案自建房是否属于违法建设进行认定。对其应获的行政赔偿项目、数额不应当低于案涉项目《征收补偿方案》的规定。
根据《征收补偿方案》的规定，被征收人选择产权调换的，实行征一还一，室内装修及附属物按评估价给予补偿。
一、淮南市田家庵区人民政府于本判决生效之日起二十日内在《征收补偿方案》第九条确定的住宅类集中安置区内，对韩某等被拆除的47.1平方米房屋依法予以就近产权调换安置补偿；如安置住房面积超出该面积，超出部分在10平方米以内的，由韩某等按评估价优惠10%购买；
二、淮南市田家庵区人民政府于本判决生效之日起二十日内一次性向韩某等支付搬迁补助费600元；支付18个月的临时安置费8478及增发的4个月的临时安置费1884元，合计10362元；自2020年9月起，按471元/月的标准，支付临时安置费至安置房实际交付月份止；如淮南市田家庵区人民政府超过30个月安置，则自逾期之月起，由其按942元/月支付临时安置费，至安置房实际交付时止；
三、淮南市田家庵区人民政府于本判决生效之日起二十日内一次性赔偿韩某等其他经济损失合计6万元。
本案系因违法强拆后，同时起诉行政赔偿案。违法强拆一案分析详见《淮南某区政府强拆有历史原因无证自建房屋，违法》 一文：
而且这个案件，从2019年3月26日违法强拆开始，到2020年11月4日行政赔偿判决作出期间，房屋的所有权人韩某离世，他经历了强拆，却没有看到赔偿判决书的最终作出，叹息。
拆迁案件，说到底还是要解决拆迁补偿问题。能不能补？怎么补？这才是所有拆迁案件的核心矛盾。
本案最精彩、突破的地方在于，省高级人民法院认定了，对于有历史原因的无证自建房屋，符合依法征收补偿安置的条件，按照合法房屋予以赔偿! 从根本上解决了拆迁补偿矛盾！
一、对于有历史原因的无证自建房屋，不能简单粗暴的一律认定为违法建设不予补偿。
现实中存在大量的无证自建房屋，有的是为职工自建房屋、有的是在经济欠发达时期的自行搭建，客观目的都是为了能够满足居住条件。并且建成后一直没有认定为违法建设。这些都是在特定的历史时期的产物，具有一定的历史原因。对于这些房屋，不能简单粗暴的都认定为违法建设。
《安徽省城乡规划条例》第五十四条、《上海市城乡规划条例》第五十八条、《江苏省城乡规划条例》第六十二条等亦规定了只有在严重违反城乡规划的情况下才予以拆除。
本案中对于韩某的自建房，就是在2016年城管作出违法建设认定后，人民法院最终以客观历史原因、行政行为明显不当，依法撤销了违法建设的认定。
二、只要在房屋征收作出前未被认定为违法建设，即可能按照合法建设予以补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定了，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
也就是说，对违法建设的认定，应当开始于房屋征收决定前。如在征收决定作出前，没有作出违法建设的认定，就可以按照合法建设予以补偿。
三、对于已经作出的《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》必须第一时间起诉撤销，否则即使是合法建设也会被认定为违法建设。
《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》属于行政行为，作出即产生法律效力。
其法律后果实际上就是对房屋认定为违法建设，而一旦文书生效，这个房屋在法律上就是违法建设，征收时对违建可以不补偿。
而本案自建房屋在认定为违法建设后，通过诉讼的方式撤销了违法建设认定，也为后面的行政赔偿奠定了基础。
拆迁户面对《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》时必须保持100%的重视，必须在起诉期限到期前提起诉讼或复议。
四、关于有历史原因的自建房屋，目前最高法及各地法院，有予以合法性认可的判例和趋势。
除本案外，最高人民法院第二巡回法庭近日发布了一起指导性案例，为(2019)最高法行申7904号潘某诉辽宁省沈阳市于洪区人民政府及辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道办事处履行补偿职责申请再审案，核心观点就是因历史原因未办证房屋，不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。
但是同样，必须是没有行政机关有对该房屋作出违法建设认定为前提，就算做了，也要撤销。
其裁判要旨为，行政征收中，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，在行政机关没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜迳行以违法建筑为由不予补偿。
《长江环境整治强拆船企，起诉不受理，二审终胜诉--该企业建设虽无证但有环评、政府批准文件》
《企业拆迁补偿，区政府仅残值收购，省高院判决撤销-附点评》
主编简介
苏黎明律师、赵光辉律师、高飞律师，安徽国恒律师事务所创始合伙人，领衔的国恒弘毅拆迁团队专门办理来自全国各省市的重大疑难复议征地拆迁、行政处罚、行政许可以及招商引资等行政法专门领域案件。
团队“七大利剑”理论功底深厚，实践经验丰富，团队成员具有法学硕士学历、安徽科技学院人文学院特聘教授、合肥市行政法专委会成员、合肥市五一劳动奖章、合肥市优秀律师等诸多荣誉。
曾代理多起在省高级人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类行政相关案件近千起。
团队深度耕耘的业务领域：征收拆迁及补偿、土地与矿产资源法、行政处罚、行政许可、招商引资等行政协议、房地产法。
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