拆迁安置房的特殊性

　　拆迁安置房有其特殊性，尽管规定不允许买卖，但是在利益驱使下，很多人还是冒险进行着相关的交易，今日为您收集真实案例。
　　3年前以20万元0价格买下110平拆迁房，如今却无法过户到自己名下。这两天，吴先生拿着双方签下《拆迁安置房买卖协议》急着咨询律师，想索要这套房子所有权，却被律师告知：拆迁房有其特殊性，无证房子按规定不允许买卖，双方所签协议形成仅仅一种债权债务关系。
　　低价买下一套房
　　2007年，吴先生在武康看中一套现房，但该房屋是拆迁安置房，卖方未取得房产证。卖方王某提出房款20万一次性付清，付款前同吴先生签下《房屋转让协议》，房产证拿到手后就过户给吴先生。
　　吴先生知道购买拆迁房有风险，但最终还是签订协议。协议中，双方约定房屋位置、建筑面积、转让价格、付款时间、产权办理等具体事项。吴先生付清房款后，王某按约定交出房屋钥匙。
　　2010年8月，这套房子房产证还未办下来。王某主动找到吴先生，要求退还房款。吴先生则认为王某是看到3年间房价猛涨，故意毁约。
　　吴先生拿着事先签订《房屋转让协议》，向律师求助，得知无证拆迁房买卖是不受法律保护;协议可以帮他要回房款和部分经济损失，却无法拿到房子所有权。
　　因为价低，所以“引人眼球”
　　记者走访二手房买卖市场，发现新建拆迁房虽然外观上与商品房一样抢人眼球，但价格低很多。在房价持高不下情况下，拆迁房买卖出现一定市场。“现在市场房价起码5000元/平以上，有人买我们拆迁小区房子，价格在3000元/平左右。”家住拆迁小区村民向记者反映。
　　律师认为，拆迁安置房具有社会保障性质，与普通商品房相比，拆迁安置房最大特点在于只有符合条件被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置购买对象特定和交易时间受限，即房产证在一定时间内(通常为5年)无法将该房过户给其他人。
　　如今，个别村民未到期就转卖手中拆迁安置房，买卖双方往往采取先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续做法。
　　拆迁安置房买卖，变数多多
　　“买无证拆迁房本身具有不合法性。另外，买卖拆迁房风险不可不防。”昨天，相关律师建议说。据介绍，可以上市交易房屋要有三证——国有土地证、房产证、契税证，证件不全则交易不合法。市民想买拆迁房，首先要弄清拆迁房性质，将来房产证是小房产证还是多年后可转成上市交易大房产证。弄清拆迁房土地属出让土地还是划拨土地。划拨土地拆迁房办理土地证，需向国家缴纳一定出让金。
　　购买者要注意到，拆迁房一时间是无法过户。房产证下发后，房在法律上依旧属于卖主。交易时间过长，许多不可预见因素容易诱发纠纷。比如，房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生等情况。一旦风险发生，买主可能就会失去房子。
　　记者从县法院了解到，拆迁安置房买方无法从买卖合同中获得充分保障。房屋归属最终取决于过户情况，所有权证属谁，他就是房屋所有权人。所签协议形成仅仅一种债权债务关系，买主对房屋没有所有权，打官司也会“吃亏”。不过，买方可以要求卖方将房款退还。
　　“如果等待办理过户的5年间，卖方房产被查封，产权就无法转移给买方。房产都已被查封，卖方经济方面肯定出现了问题，对方是否真有实际能力将房款全部退还?”昨天，一业内人士接受记者采访时提出自己担忧。这位不愿透露姓名业内人士提醒说：购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉价格，更应当看到潜在法律风险。总之一句话，最好不要趟这个“浑水”。